Assembleia de condóminos: vives fora e a convocatória não chega
Tens um apartamento em Portugal e vives noutro país. Em janeiro o condomínio reúne, aprova as contas, aprova o orçamento e, de vez em quando, aprova uma obra que custa alguns milhares de euros por fração. Tu não estavas lá. Não porque decidiste faltar, mas porque a convocatória foi enviada por carta para a morada da fração, e na fração não mora ninguém.
O que quase ninguém sabe é o que a lei faz a seguir com o condómino ausente.
As três datas que interessam
Estão todas no Código Civil e todas dependem de uma carta em papel.
- Primeira quinzena de janeiro. É quando a assembleia ordinária reúne, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do seguinte (artigo 1431.º).
- 10 dias de antecedência. É o aviso mínimo da convocatória, enviada por carta registada ou por aviso entregue com recibo de receção assinado (artigo 1432.º).
- 30 dias para te contarem, 90 dias para responderes. As deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de receção no prazo de 30 dias, e o ausente tem 90 dias para dizer por escrito que discorda (artigo 1432.º).
Porque é que estas cartas falham mais do que as outras
- A morada em ficha é a da fração. O administrador escreve para onde tem, e o que tem é quase sempre o apartamento vazio ou arrendado.
- O inquilino não é condómino. Se a fração está arrendada, a carta chega a alguém que não tem obrigação nenhuma de te avisar, e muitas vezes nem percebe que aquilo é para ti.
- São cartas registadas. Uma carta registada precisa de assinatura. Sem ninguém para assinar, o envelope volta ao administrador, e fica registado que a tentativa foi feita.
- O relógio começa no envio. É o mesmo detalhe que apanha toda a gente noutras cartas oficiais: os prazos correm a partir do momento em que a carta sai, não de quando é lida.
O que podes fazer, e por que ordem
- Indicar uma morada de correspondência ao administrador. O condómino pode pedir que as cartas do condomínio sigam para outra morada em Portugal, diferente da fração. É prática corrente e é o passo mais barato de todos. Pede por escrito e guarda a resposta.
- Dar uma procuração a alguém de confiança para te representar e votar na assembleia. A representação por procurador é admitida, e o administrador costuma pedir o documento antes da reunião.
- Pedir a ata por escrito depois da reunião, mesmo quando achas que nada de importante se discutiu. É a ata que te diz se aqueles 90 dias já começaram a contar.
- Manter o contacto atualizado junto do administrador sempre que muda, e confirmar que ele o registou.
O passo que costuma faltar
As quatro coisas acima são sobre o que fazer com a informação. O passo que falha antes de todos eles é mais simples: saber que a carta existiu. É isso, e só isso, que uma morada de correspondência em Portugal resolve.
| Quem recebe a carta do condomínio | Quando ficas a saber | Assina registadas |
|---|---|---|
| A fração vazia | Quando a quota nova aparecer na conta | Não |
| O inquilino | Se e quando ele se lembrar | Não |
| Um familiar | Quando essa pessoa puder | Só com mandato escrito |
| Reexpedição dos CTT para o estrangeiro | Semanas depois, e o envelope chega fechado | Não |
| Morada de correspondência (Portugal Mailbox) | Em 2 dias úteis, por email | Sim, sob mandato escrito |
O que isto não é
Não votamos por ti, não te representamos na assembleia e não falamos com o administrador do condomínio. A morada que damos é de correspondência: não é a morada da fração, não é prova de residência, não é morada fiscal, não é sede social de empresa e não recebe encomendas. Continuas a ser tu o condómino, e a decisão de aprovar ou contestar é tua.
O correio só é aberto porque assinaste um mandato que o autoriza e porque a tua identidade foi verificada antes de a morada ser emitida. Abrir correspondência alheia é crime em Portugal, artigo 194.º do Código Penal, e é por isso que o mandato escrito e a verificação de identidade existem em vez de serem um passo que se pudesse saltar.
Uma morada portuguesa que alguém vigia de facto
Cartas recebidas, abertas sob o teu mandato, digitalizadas e enviadas por email em 2 dias úteis. 9,99 €/mês, 5 cartas incluídas, cancelas quando quiseres.
Ter a minha morada · 9,99 €/mêsFontes: artigos 1431.º, 1432.º e 1433.º do Código Civil, consultados a 30 de setembro de 2026. Os prazos e as práticas variam com o regulamento de cada condomínio e com o que ficou em ata: confirma sempre com o teu administrador e, se houver dinheiro em jogo, com um advogado. Esta página é informativa e não é aconselhamento jurídico. Ver também: conta bancária bloqueada por dados desatualizados, prova de vida e cartas da Segurança Social, quanto custa a reexpedição dos CTT e a morada portuguesa para quem vive no estrangeiro.